Acheter en nue-propriété : le viager sans rente

La nue-propriété est sans doute la formule la moins connue, et l'une des plus malines pour qui investit sur le long terme. Le principe repose sur le démembrement : on sépare la propriété du bien (la nue-propriété) de son usage (l'usufruit). L'acheteur acquiert la nue-propriété à prix réduit. Le vendeur, lui, conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter le logement ou de le louer, pour une durée déterminée ou jusqu'à son décès.

La grande différence avec le viager classique ? L'absence de rente, le plus souvent. Vous payez un prix unique, décoté, et vous n'avez pas de versement mensuel à assurer. La décote, elle, dépend de la durée prévue de l'usufruit : plus l'usufruitier est jeune ou la durée longue, plus la décote est forte.

Pourquoi acheter en nue-propriété ?

L'intérêt est patrimonial et fiscal. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n'a ni loyer à percevoir ni charge d'usage à supporter (l'entretien courant et la taxe foncière restent en général à la charge de l'usufruitier, selon ce que prévoit l'acte). Au terme prévu, ou au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre ses mains, sans frais supplémentaires ni droits de succession sur cette reconstitution.

Pour qui est-ce adapté ? Plutôt pour un investisseur qui n'a pas besoin de revenus immédiats et qui raisonne sur dix, quinze ou vingt ans. On achète moins cher aujourd'hui un bien dont on aura la pleine jouissance demain. C'est une logique de constitution de patrimoine, pas de rendement locatif à court terme.

Nue-propriété ou viager occupé, comment choisir ?

Les deux permettent d'acheter un bien décoté pendant que quelqu'un d'autre en garde l'usage. La différence tient au mode de paiement et au risque. Le viager occupé combine un bouquet et une rente versée à vie, avec l'aléa lié à la durée de vie du vendeur. La nue-propriété se paie le plus souvent en une fois, sans rente, ce qui supprime cet aléa de versement. Si vous voulez éviter l'engagement d'une rente mensuelle, la nue-propriété mérite le détour.